양도소득세 세율 완전 정리!

💸 2025년 양도소득세율 완전 정리 부동산·주식·토지 절세 전략까지

 

 

 

부동산이나 주식 등 자산을 팔아서 수익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 자산의 종류, 보유 기간, 주택 수, 거주 여부 등에 따라 세율과 공제 방식이 모두 다릅니다. 2025년에는 세법 개정으로 일부 세율 및 비과세 요건이 달라졌기 때문에, 정확한 정보가 필요합니다.

 

이 글에서는 부동산, 토지, 주식, 비상장주식, 가상자산까지 양도소득세율을 총정리하고, 실제 계산법, 절세 전략, 신고 방법, 예외 사례까지 포함해 한 번에 정리해드립니다.

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1️⃣ 양도소득세란?

양도소득세는 토지, 건물, 주식, 가상자산 등 자산을 양도(팔아서 넘기는 것)할 때 생기는 차익(이익)에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득은 일시적인 소득으로 분류되며, 정해진 기간에 따라 예정 신고 및 납부를 해야 합니다.

 

양도소득세 세율 확인하기

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2️⃣ 2025년 일반 양도소득세율표

과세표준	세율
1,200만 원 이하	6%
1,200만 원 ~ 4,600만 원	15%
4,600만 원 ~ 8,800만 원	24%
8,800만 원 ~ 1억 5천만 원	35%
1억 5천만 원 ~ 3억 원	38%
3억 ~ 5억 원	40%
5억 원 초과	45%

※ 지방소득세 10% 별도 부과

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3️⃣ 1세대 1주택 비과세 조건

• 보유기간: 2년 이상
• 거주기간: 조정지역이면 2년 이상 거주 필요
• 양도차익 12억 원 이하: 전액 비과세
• 초과 금액: 과세 대상 (장기보유공제 적용 가능)

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4️⃣ 다주택자 중과세율

조정대상지역 내 다주택자의 경우 기본세율 + 중과세율이 적용됩니다.

구분	적용 세율
2주택자	기본세율 + 20%
3주택 이상	기본세율 + 30%

단, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 예외로 중과 제외될 수 있습니다.

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5️⃣ 비사업용 토지 양도세율

• 기본세율 + 20% 중과 적용
• 예: 일반 토지 양도차익 2억 → 45% + 20% = 65%

※ 사업용 요건 미충족 시 과세 부담이 매우 커질 수 있으므로 확인 필수

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6️⃣ 장기보유특별공제 (장특공제)

• 1세대 1주택: 보유 + 거주 기간에 따라 최대 80% 공제
• 기타 자산: 보유 기간만 기준으로 최대 30%까지

예: 보유 10년 + 거주 10년 = 80% 공제 가능
→ 5억 양도차익 × 20% = 1억 원 과세 기준

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7️⃣ 주식 양도소득세

 

📈 상장주식 (대주주일 경우)

• 2025년 현재, 한 종목 10억 이상 보유한 대주주만 과세 대상
• 세율: 20% (지방세 포함 22%)

📉 비상장주식

• 모든 양도차익에 대해 과세
• 세율: 중소기업 10%, 그 외 20%~25%

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8️⃣ 가상자산(코인) 양도소득세

2025년 1월부터 가상자산(코인) 양도차익에도 소득세가 적용됩니다.

• 250만 원까지 비과세
• 초과분: 20% 과세 (지방세 포함 22%)
• 매년 5월 종합소득세 신고 시 포함

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9️⃣ 양도소득세 계산 예시

예시 1. 1세대 1주택

• 취득가: 5억 / 양도가: 11억 / 보유 & 거주: 3년
• 양도차익: 6억 → 12억 이하 비과세 조건 충족 → 세금 0원

예시 2. 다주택자

• 2주택, 조정지역 내 매도 / 차익 5억
• 기본세율 35% + 중과 20% = 55%
• 세금: 약 2.75억 + 지방세

양도소득세 계산하기

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🔎 양도소득세 신고 방법

• 📆 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일 기준 2개월 이내
• 🖥 홈택스 온라인 신고 가능 (www.hometax.go.kr)
• 📑 신고서류: 양도계약서, 취득계약서, 필요경비 증빙 등

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💡 절세 전략 TIP 5가지

1. 보유 + 거주 기간 2년 이상 확보
2. 부부 공동명의로 세금 분산
3. 매도 시기 조절 (비과세 요건 충족 시점 맞추기)
4. 장기보유특별공제 최대 활용
5. 중과세 대상 여부 사전 확인 (조정대상지역 변경 등)

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 퇴직 후 집을 팔면 세금이 감면되나요?

아니요. 퇴직 여부는 양도세 감면과 직접적 연관이 없습니다. 보유/거주 조건만 적용됩니다.

 

Q2. 장기 임대주택이면 비과세인가요?

등록된 장기 임대주택은 일정 요건 충족 시 세제 감면이나 비과세 대상이 될 수 있습니다.

 

Q3. 상속받은 부동산도 양도세를 내야 하나요?

상속받은 부동산을 팔면 양도차익에 대해 세금이 부과됩니다. 취득가는 상속 당시 시가로 적용됩니다.

 

Q4. 미등기 부동산은 어떻게 과세되나요?

미등기 자산은 양도차익 전체에 대해 70% 고정 세율로 중과됩니다.

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✅ 마무리 요약

 

• 양도소득세는 자산 종류와 보유 조건에 따라 세율이 매우 다양합니다.
• 1세대 1주택 비과세 요건을 정확히 확인하세요.
• 양도 시기는 절세 전략의 핵심입니다.
• 조정지역, 보유기간, 공제항목은 반드시 체크하세요.

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